Ein Haus mit integrierter Ferienwohnung klingt nach einem attraktiven Verkaufsobjekt. Zwei Nutzungseinheiten, potenziell zwei Einkommensquellen, ein Grundstück. Doch genau diese Kombination macht den Verkauf komplizierter als gedacht. Wer unvorbereitet an den Markt geht, riskiert Preisabschläge, steuerliche Überraschungen oder einen monatelangen Leerstand auf dem Markt.
Was das Objekt überhaupt wert ist
Die Bewertung eines Hauses mit Ferienwohnung folgt keiner einheitlichen Logik. Gutachter und Makler greifen hier in der Regel auf zwei Methoden zurück, die sie kombinieren: das Sachwertverfahren für das Hauptgebäude und das Ertragswertverfahren für die vermietbare Einheit. Entscheidend ist, ob die Ferienwohnung dauerhaft und legal vermietet werden darf.
Ein konkretes Beispiel: Ein Haus in Schleswig-Holstein mit 160 Quadratmetern Wohnfläche und einer 45-Quadratmeter-Ferienwohnung im Erdgeschoss erzielte 2023 rund 520.000 Euro. Ohne die Ferieneinheit wäre dasselbe Objekt in der Region mit etwa 410.000 Euro bewertet worden. Der Aufschlag von gut 26 Prozent setzte jedoch voraus, dass die Baugenehmigung die Ferienvermietung ausdrücklich erlaubt und Buchungsnachweise der letzten drei Jahre vorlagen.
Fehlen solche Nachweise, kalkulieren Käufer mit deutlichen Abschlägen. Wer seine Ferienwohnung über Jahre nur gelegentlich an Bekannte vermietet hat, ohne Einnahmen zu dokumentieren, verliert an Verhandlungsposition.
Rechtliche Grundlagen vor dem Verkauf klären
Bevor ein Objekt inseriert wird, sollten Eigentümer drei Dokumente prüfen:
- Baugenehmigung: Ist die Ferienwohnung als solche genehmigt oder läuft sie baurechtlich als Einliegerwohnung oder zweite Wohneinheit?
- Bebauungsplan: In manchen Gemeinden, besonders in Tourismuszonen, gelten Zweckentfremdungsverbote oder Nutzungsbeschränkungen.
- Mietverträge: Gibt es zum Verkaufszeitpunkt laufende Buchungen, müssen Käufer darüber informiert werden. Bestehende Buchungen gehen mit dem Eigentum über.
Besonders in Bayern, Mecklenburg-Vorpommern und an der Nordseeküste haben Gemeinden in den letzten Jahren verschärfte Regelungen eingeführt. Wer dort eine Ferienwohnung betreibt, braucht teilweise eine Registriernummer, ohne die keine legale Onlinevermietung möglich ist. Diese Nummer, beziehungsweise deren Fehlen, ist für Käufer ein ernstes Bewertungskriterium.
Steuerliche Aspekte, die Verkäufer häufig unterschätzen
Der Verkauf einer Immobilie mit Ferienwohnung kann steuerlich deutlich unangenehmer werden als ein normaler Hausverkauf. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt auch hier. Wer das Haus innerhalb dieser Frist verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer. Beim reinen Hauptwohnsitz gibt es eine Ausnahme: Eigennutzung in den letzten zwei Jahren schützt vor der Steuer. Diese Ausnahme gilt jedoch nur für den selbst genutzten Teil des Gebäudes.
Die Ferienwohnung, sofern sie vermietet wurde, fällt aus dieser Regelung heraus. Das bedeutet: Wer 2015 für 300.000 Euro gekauft hat und 2024 für 500.000 Euro verkauft, muss den auf die Ferieneinheit entfallenden Gewinnanteil versteuern. Bei einer Ferienwohnung, die 25 Prozent der Gesamtfläche ausmacht, wären das rechnerisch 50.000 Euro steuerpflichtiger Gewinn. Darauf werden je nach persönlichem Steuersatz 20.000 bis 25.000 Euro fällig.
Ein Steuerberater sollte hier unbedingt frühzeitig einbezogen werden, nicht erst nach dem notariellen Kaufvertrag.
Vermarktung: Zielgruppe und Plattformwahl
Objekte dieser Art sprechen eine spezifische Käufergruppe an. Familien, die sich ein Mehrgenerationenhaus vorstellen, Paare kurz vor der Rente, die ein Standbein plus Einkommensquelle suchen, und Kapitalanleger, die das Haupthaus selbst nutzen und die Ferienwohnung vermieten wollen. Diese drei Gruppen haben unterschiedliche Prioritäten und sollten in der Vermarktung auch unterschiedlich angesprochen werden.
Auf Plattformen wie Immoscout24 oder Immowelt empfiehlt sich ein Exposé mit separaten Grundrissen für beide Einheiten, konkreten Mieteinnahmen oder realistischen Mietprognosen und einem Hinweis auf die baurechtliche Situation. Aussagen wie „Ferienwohnung möglich“ ohne rechtliche Grundlage schrecken erfahrene Käufer ab und können rechtliche Probleme nach dem Verkauf erzeugen.
Wer professionelle Unterstützung sucht, sollte gezielt nach Maklern Ausschau halten, die Erfahrung mit gemischt genutzten Immobilien haben. Ein erfahrener Immobilienmakler Oberhausen oder aus anderen deutschen Städten kennt die lokalen Marktbedingungen und kann einschätzen, welche Käufergruppe in der jeweiligen Region dominant ist. Regional spezialisiertes Wissen macht bei solchen Objekten einen erheblichen Unterschied.
Verkauf mit oder ohne laufende Buchungen
Eine Frage, die Verkäufer oft unterschätzen: Soll die Ferienwohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet sein oder nicht? Beides hat Vor- und Nachteile.
Laufende Buchungen belegen die Vermietbarkeit und stützen die Preisforderung. Gleichzeitig schränken sie den Übergabezeitpunkt ein und können für Käufer, die selbst einziehen wollen, ein Hindernis sein. Freie Objekte lassen sich flexibler übergeben, wirken aber auf Kapitalanleger weniger attraktiv, wenn keine Buchungshistorie vorgelegt werden kann.
Eine sinnvolle Strategie: Buchungen bis maximal sechs Monate nach dem geplanten Verkaufstermin annehmen, dann einen klaren Schnitt machen. So bleibt der Verkauf verhandelbar, ohne dass die Vermietungshistorie komplett fehlt.
Was den Unterschied zwischen gutem und schlechtem Verkaufsergebnis macht
In der Praxis zeigt sich: Objekte mit klarer Dokumentation, rechtssicherer Nutzung und realistischer Preisvorstellung verkaufen sich deutlich schneller. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser mit Ferienwohnungen liegt bei sechs bis neun Monaten, wenn die Unterlagen lückenhaft sind. Mit vollständiger Dokumentation sinkt dieser Wert häufig auf drei bis vier Monate.
Folgende Unterlagen sollten vor dem ersten Inserat vollständig vorliegen:
- Baugenehmigung mit expliziter Nutzungsart
- Grundrisse beider Einheiten, aktuell und maßstabsgerecht
- Energieausweis für das Gesamtgebäude
- Buchungsübersichten oder Mieteinnahmennachweis der letzten drei Jahre
- Ggf. Registriernummer für Ferienvermietung
- Aktueller Grundbuchauszug
Wer diese Unterlagen geordnet präsentiert, signalisiert Seriosität und gibt Käufern die Sicherheit, die sie bei einer Investition dieser Größenordnung brauchen. Ein Objekt im gehobenen Segment für 600.000 Euro oder mehr wird kein informierter Käufer ohne belastbare Unterlagen erwerben.
Der Verkauf eines Hauses mit Ferienwohnung ist kein Selbstläufer, aber auch kein unüberwindliches Hindernis. Mit der richtigen Vorbereitung, steuerlicher Beratung und einem realistischen Blick auf Zielgruppe und Marktlage lässt sich ein fairer Preis erzielen, der beide Nutzungseinheiten angemessen widerspiegelt.
