Der Kredit läuft noch zehn Jahre, der Lebensplan hat sich aber längst geändert: Scheidung, Jobwechsel in eine andere Stadt, ein unerwartetes Erbe oder schlicht der Wunsch nach einer kleineren Wohnung. Viele Eigentümer glauben in dieser Situation, sie seien bis zur letzten Rate an ihre Immobilie gebunden. Das stimmt so nicht. Ein Verkauf ist fast immer möglich, aber ob er sich rechnet, hängt von einigen konkreten Faktoren ab.
Was mit dem Kredit beim Verkauf passiert
Grundsätzlich gilt: Wird eine Immobilie verkauft, muss die eingetragene Grundschuld gelöscht oder auf den Käufer übertragen werden. In den meisten Fällen löst der Käufer das Objekt lastenfrei ab, das heißt, aus dem Kaufpreis wird zunächst die Restschuld bei der Bank beglichen. Was danach übrig bleibt, fließt an den Verkäufer.
Das Problem ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wer seinen Kredit vor dem vereinbarten Ende zurückzahlt, muss der Bank den entgangenen Zinsgewinn erstatten. Diese Summe kann erheblich sein: Bei einem Restdarlehen von 200.000 Euro und einer Restlaufzeit von acht Jahren können schnell 15.000 bis 25.000 Euro zusammenkommen, je nach vereinbartem Zinssatz und aktuellem Marktzinsniveau. Banken sind verpflichtet, die Vorfälligkeitsentschädigung nach einer festgelegten Methode zu berechnen, doch Fehler kommen vor. Ein unabhängiger Kreditrechner oder ein Fachanwalt für Bankrecht kann helfen, den Betrag zu überprüfen.
Wann der Verkauf trotzdem ein Plus ergibt
Die entscheidende Frage ist simpel: Ist der erzielbare Verkaufspreis höher als die Summe aus Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung, plus Nebenkosten wie Maklergebühr und Notarkosten? Wenn ja, bleibt unterm Strich ein Gewinn.
In Regionen mit stark gestiegenen Immobilienpreisen ist das häufig der Fall. Wer 2015 eine Wohnung für 180.000 Euro gekauft und mit 140.000 Euro finanziert hat, heute aber 290.000 Euro erzielen kann, hat selbst nach Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung von 18.000 Euro und weiteren Nebenkosten von rund 10.000 Euro noch immer einen deutlichen Überschuss. Der Wertzuwachs macht die Extrakosten des vorzeitigen Ausstiegs mehr als wett.
Umgekehrt wird es eng, wenn die Immobilie wenig Wertzuwachs erfahren hat und der Kredit erst vor wenigen Jahren aufgenommen wurde. Dann frisst die Vorfälligkeitsentschädigung einen großen Teil des Erlöses auf.
Die Zehnjahresregel und die Spekulationssteuer
Steuerlich gibt es beim Verkauf einen wichtigen Zeitrahmen. Wer eine selbst genutzte Immobilie verkauft, zahlt grundsätzlich keine Spekulationssteuer. Wer vermietet hat, muss dagegen aufpassen: Liegt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, fällt auf den Gewinn der persönliche Einkommensteuersatz an. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent und einem Gewinn von 80.000 Euro sind das 33.600 Euro zusätzliche Steuerlast, die in die Rechnung einfließen müssen.
Nach Ablauf dieser Zehnjahresfrist entfällt die Steuer vollständig. Das allein kann ein guter Grund sein, den Verkauf um einige Monate zu verschieben, sofern die Marktlage es erlaubt.
Darlehensübernahme als Alternative zum Ausstieg
In manchen Fällen ist es möglich, den laufenden Kredit auf den Käufer zu übertragen, eine sogenannte Schuldübernahme. Das setzt die Zustimmung der Bank voraus, die den neuen Schuldner prüft. Für den Käufer kann das attraktiv sein, wenn der ursprüngliche Zinssatz deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegt. Ein Kredit aus dem Jahr 2020 mit 1,1 Prozent Zinsen ist heute schwer zu toppen, aktuelle Konditionen liegen oft bei 3,5 bis 4,0 Prozent oder darüber.
Für Eigentümer in gefragten Lagen, etwa im Raum Aachen, bieten spezialisierte Anbieter wie Immobilien Aachen konkrete Beratung dazu, welche Lösung im Einzelfall sinnvoller ist: vollständige Ablösung des Darlehens oder Schuldübernahme durch den Käufer.
Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Ein oft übersehener Punkt: Nach Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat jeder Kreditnehmer das Recht, ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach zehn Jahren ab der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Wer also einen Kredit im Jahr 2014 aufgenommen hat, konnte ihn seit 2024 kostenlos kündigen. Dieses Recht gilt unabhängig davon, was im Kreditvertrag steht.
Das macht den Zeitpunkt des Verkaufs zu einer echten strategischen Variable. Wer sechs Monate warten kann, spart unter Umständen Zehntausende Euro.
Checkliste vor dem Verkaufsentschluss
- Restschuld ermitteln: Aktuelle Tilgungsübersicht bei der Bank anfordern.
- Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen: Eigene Berechnung der Bank schriftlich anfordern und prüfen lassen.
- Marktpreis realistisch einschätzen: Mindestens zwei unabhängige Bewertungen einholen.
- Zehn-Jahres-Frist prüfen: Sowohl für Spekulationssteuer als auch für das Sonderkündigungsrecht.
- Nebenkosten einkalkulieren: Makler (je nach Bundesland bis zu 3,57 Prozent für den Verkäufer), Notar, Grundbuchkosten.
- Schuldübernahme prüfen: Besonders wenn der Zinssatz des alten Kredits unter dem aktuellen Niveau liegt.
Ein Verkauf trotz laufendem Kredit ist kein Ausnahmefall, sondern gängige Praxis. Er lohnt sich immer dann, wenn der Wertzuwachs der Immobilie die Ausstiegskosten übersteigt oder wenn der Verkauf aus persönlichen Gründen notwendig ist und die Alternative, eine ungeliebte Immobilie weiterzuhalten, langfristig teurer käme. Die Rechnung ist in jedem Einzelfall eine andere, sie lässt sich aber mit den richtigen Zahlen klar aufstellen.
