Ein Reihenhaus steht zum Verkauf. Der Eigentümer fotografiert jeden Raum, stellt die Bilder in ein Portal und vereinbart zehn Besichtigungstermine. Klingt unkompliziert. Doch spätestens wenn ein Besucher mit dem Smartphone durch die Wohnung läuft und Fotos von Kunstwerken, Medikamenten auf dem Badezimmerregal oder Kinderfotos an der Wand macht, beginnt ein rechtliches Graugebiet, das die Datenschutz-Grundverordnung klar regelt, das in der Praxis aber häufig ignoriert wird.
Was die DSGVO mit Immobilienverkäufen zu tun hat
Die DSGVO gilt überall dort, wo personenbezogene Daten verarbeitet werden. Fotos von bewohnten Räumen können solche Daten enthalten, wenn darauf Personen erkennbar sind, Namen sichtbar sind oder der Aufnahmeort eindeutig einer bestimmten Person zugeordnet werden kann. Das Amtsgericht München hat 2020 klargestellt, dass Innenaufnahmen einer privaten Wohnung ohne Einwilligung des Mieters rechtswidrig sind, selbst wenn der Vermieter das Objekt verkaufen möchte.
Für Eigentümer, die selbst verkaufen, gelten die Regeln etwas anders als für gewerblich tätige Makler. Privatpersonen handeln im Rahmen einer sogenannten Haushaltsausnahme, solange sie Daten nur für persönliche Zwecke nutzen. Sobald aber ein Inserat öffentlich zugänglich ist, etwa in einem Portal mit mehreren hunderttausend Nutzern, entfällt dieser Schutzraum. Spätestens dann greift die DSGVO vollständig.
Fotos: Was erlaubt ist und was nicht
Die häufigsten Fehler passieren schon vor der eigentlichen Besichtigung. Immobilienfotos für Exposés dürfen keine erkennbaren Personen zeigen, keine Dokumente mit lesbaren Namen und Adressen, keine Kfz-Kennzeichen auf Auffahrtsfotos und keine Bilder, die Rückschlüsse auf Religion, Gesundheit oder Lebensweise erlauben. Ein Kreuz an der Wand, ein Rollstuhl im Flur oder verschreibungspflichtige Medikamente auf dem Nachttisch können als sensible personenbezogene Informationen eingestuft werden.
Professionelle Immobilienfotografen räumen deshalb vor Aufnahmen systematisch auf oder retuschieren solche Details nachträglich. Wer selbst fotografiert, sollte zumindest die Checkliste abarbeiten: Persönliche Gegenstände entfernen, Spiegel prüfen, ob man selbst sichtbar ist, und bei Außenaufnahmen auf Nachbarn und Passanten achten. Bilder von Allgemeinbereichen in Mehrfamilienhäusern, etwa Treppenhäuser oder Kellerflure, dürfen nur dann veröffentlicht werden, wenn keine anderen Bewohner erkennbar sind.
Grundrisse und Dokumente im Exposé
Grundrisse gelten grundsätzlich nicht als personenbezogene Daten. Problematisch wird es aber, wenn der Grundriss handschriftliche Einzeichnungen enthält, die auf bestimmte Personen hinweisen, oder wenn das Exposé Informationen über Schulden, laufende Mietstreitigkeiten oder gesundheitliche Einschränkungen früherer Bewohner enthält. In der Praxis landen solche Informationen manchmal in Verkaufsunterlagen, weil Eigentümer vergessen, ältere Gutachten oder Behördenbriefe auszusortieren.
Ein erfahrener Immobilienmakler Augsburg prüft Exposéunterlagen vor Veröffentlichung routinemäßig auf datenschutzrechtliche Probleme, weil gewerbliche Makler nach Art. 6 DSGVO eine eigene Rechenschaftspflicht tragen und bei Verstößen Bußgelder bis zu 20 Millionen Euro oder vier Prozent des Jahresumsatzes riskieren.
Datenschutz während der Besichtigung
Besichtigungstermine erzeugen gleich mehrere datenschutzrechtliche Berührungspunkte. Erstens werden Daten der Interessenten erfasst, oft Name, Telefonnummer und manchmal Bonitätsauskünfte. Zweitens betreten Fremde einen privaten Raum, in dem sich persönliche Gegenstände befinden. Drittens können Interessenten selbst Fotos oder Videos machen, was rechtlich heikel ist.
Zur Datenerfassung der Interessenten gilt: Makler und Eigentümer dürfen Namen und Kontaktdaten erheben, um Termine zu koordinieren und eine Anfrage zu bearbeiten. Eine Schufa-Auskunft oder ein Gehaltsnachweis darf erst dann verlangt werden, wenn eine konkrete Kaufabsicht besteht. Wer schon bei der ersten Anfrage umfangreiche Finanzdaten abfragt, handelt unverhältnismäßig. Zudem müssen Interessenten darüber informiert werden, wie ihre Daten gespeichert und wann sie gelöscht werden.
Das Fotografieren durch Besuchsinteressenten ist ein häufiger Streitpunkt. Grundsätzlich ist es erlaubt, Räume zu fotografieren, um sie später mit anderen Objekten zu vergleichen. Es ist aber nicht erlaubt, Fotos zu machen, auf denen persönliche Gegenstände, Dokumente oder Personen erkennbar sind und diese Aufnahmen weiterzuverbreiten. Eigentümer können das Fotografieren bei der Besichtigung generell untersagen oder einschränken, sollten dies aber vorab kommunizieren.
Praktische Maßnahmen vor jedem Termin
- Persönliche Dokumente wie Post, Kontoauszüge und Ausweise aus sichtbaren Bereichen entfernen
- Medikamente, Therapiepläne und ähnliche sensible Gegenstände verstauen
- Fotos von Familienangehörigen, insbesondere Kindern, abnehmen oder abdecken
- Interessenten schriftlich auf Fotoregeln hinweisen, am besten in der Terminbestätigung
- Eigene Besucherliste führen und Löschfristen dokumentieren, in der Regel drei bis sechs Monate nach Abschluss des Verkaufs
Was bei Mietobjekten anders ist
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung verschärft sich die Lage erheblich. Der Eigentümer darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters betreten und fotografieren. Diese Zustimmung muss ausdrücklich und freiwillig erfolgen, eine Klausel im Mietvertrag, die das Fotografieren für Verkaufszwecke pauschal gestattet, ist nach aktueller Rechtsprechung unwirksam. Der Mieter kann einzelne Räume von Besichtigungen ausschließen, Arbeitszeimmer oder Schlafzimmer etwa, wenn er das glaubhaft begründet.
Besichtigungstermine bei vermieteten Objekten müssen mindestens 24 Stunden im Voraus angekündigt werden, in der Praxis gelten 48 Stunden als akzeptabel. Mehr als drei Termine pro Monat muss der Mieter in der Regel nicht dulden. Fotos ohne Zustimmung des Mieters können Abmahnungen und Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.
Datenschutz als Vertrauenssignal
Wer diese Regeln kennt und einhält, hat nicht nur weniger rechtlichen Ärger. Er signalisiert Interessenten auch, dass er sorgfältig und verlässlich agiert, eine Eigenschaft, die beim Immobilienverkauf unmittelbar das Vertrauen beeinflusst. Käufer, die erleben, dass ein Verkäufer ihre Daten schützt und klare Regeln für Besichtigungen kommuniziert, schließen daraus oft, dass er das Objekt insgesamt sorgfältig behandelt hat. Das ist kein Marketing-Argument, sondern schlichte Konsequenz menschlicher Wahrnehmung.
Die rechtlichen Anforderungen sind komplex genug, um bei einem Verkauf frühzeitig rechtliche Beratung einzuholen. Das gilt besonders dann, wenn Mieter im Objekt wohnen, wenn das Exposé sensible Inhalte enthält oder wenn mehrere Besichtigungsgruppen gleichzeitig koordiniert werden sollen.
